Les charges de copropriété : la répartition locataire-propriétaire

Qu’est-ce que les charges de copropriété ?

Dans un immeuble en copropriété, la loi impose à chaque propriétaire de participer financièrement à l’entretien, à la conservation et à l’administration des équipements collectifs et des parties communes du bâtiment, intérieur et extérieur. Cette participation financière collective représente les charges de copropriété. On distingue alors les charges générales et les charges spéciales. 

Les charges générales de copropriété

Les charges générales sont réparties au prorata de la valeur privative de chaque lot. Cette valeur correspond à des « tantièmes », dont le nombre est établi pour chaque lot en fonction de divers critères, tels que sa superficie ou sa situation dans l’immeuble. Chaque copropriétaire s’acquitte alors d’une quote-part, proportionnelle au nombre de « tantièmes » de son lot. Les charges générales de copropriété pourvoient à l’entretien, à la conservation et à l’administration de l’immeuble :

• Les charges d’entretien couvrent des frais ordinaires tels que l’achat de produits ménagers, d’ampoules de rechange ou de containers poubelles ;
• Les charges de conservation servent à financer les réparations nécessaires au maintien en bon état de l’immeuble ;   
• Les charges d’administration couvrent le salaire du personnel de gardiennage ou d’entretien des espaces verts, les honoraires du syndic, les contrats d’assurance ou encore les taxes.

Les charges spéciales de copropriété

Les charges spéciales de copropriété sont consacrées à l’entretien des équipements communs de l’immeuble, comme les ascenseurs ou la vidéosurveillance. Ces charges tiennent compte de l’utilité de l’équipement. Par exemple, l’ascenseur peut ne pas concerner les appartements du rez-de-chaussée, sauf s’il mène au sous-sol. En revanche, l’équipement mis à disposition apparaît dans vos charges, que vous l’utilisiez ou pas. Par exemple, même si vous n’utilisez pas le local à vélos ou l’aire de jeux pour enfants, libre à vous, mais leur entretien est inclus dans vos charges. 

Charges de copropriété : le budget prévisionnel

Toute copropriété doit être gérée par un syndic de copropriété, professionnel ou non. Chaque année, le syndic établit le budget prévisionnel destiné à programmer les dépenses courantes. Il réunit ensuite les copropriétaires en assemblée générale pour leur présenter le budget et le soumettre au vote. Chaque copropriétaire règle ainsi une provision sur charges conformément à ce qui a été prévu dans le budget. Pour collecter les charges, le syndic procède à un appel de fonds, le plus souvent trimestriellement.

En principe une régularisation sur charges est effectuée après l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, à la fin de l’année comptable. Ces derniers peuvent aussi ne pas approuver les comptes, notamment si le syndic ne fournit pas les justificatifs de dépenses ou si celles-ci leur semblent surévaluées.

Les travaux dans la copropriété

Le budget prévisionnel peut donc être assimilé à un budget de fonctionnement, destiné à pourvoir à l’entretien courant de l’immeuble et à la maintenance quotidienne des équipements communs. Mais des travaux ponctuels plus importants doivent également être envisagés. Ils sont alors financés par les charges exceptionnelles de copropriété ou le fonds de travaux.  

Les charges exceptionnelles de copropriété

Les charges exceptionnelles ne sont pas inscrites au budget prévisionnel, mais sont votées au cas par cas lors d’une assemblée générale dédiée. Elles concernent des travaux urgents qui touchent l’immeuble ou les équipements communs, en dehors des interventions de maintenance, comme la réfection de la toiture, le ravalement de la façade ou encore le changement du système de chauffage collectif. Ces charges exceptionnelles peuvent également ne concerner que quelques lots d’une copropriété. 

Le fonds de travaux

Afin de financer les travaux non-inscrits au budget prévisionnel ainsi que les travaux rendus légalement obligatoires, le fonds de travaux fait son apparition le 1^er janvier 2017, dans l’article 58 de la loi Alur. Sa constitution répond à des critères précis :

• Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 5 ans et comportant plus de 10 lots ;
• Son montant doit correspondre à 5 % minimum du budget prévisionnel de l’année ;
• Il est réclamé annuellement à chaque copropriétaire, au prorata de la quote-part de son lot.

À noter : une dispense de 10 ans est possible uniquement si le diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble ne révèle aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir.

Qu'est-ce que les charges locatives ?

Les charges locatives sont dues par le locataire. Mais elles sont d’abord payées par le propriétaire qui se fait rembourser par le locataire. Pour cette raison, on parle également de charges récupérables. 

Charges locatives : montant provisionnel ou forfaitaire 

Selon le type de bail, les charges locatives se règlent de deux manières :

• Par le biais d’une provision sur charges ; une régularisation annuelle est ensuite établie ;
• Par le biais d’un montant forfaitaire fixe, sans régularisation ultérieure ; ce qui est obligatoirement le cas dans le cadre d’un bail mobilité. 

Le propriétaire peut opter pour l’un ou l’autre de ces modes de fonctionnement. Toutefois, l’option choisie doit obligatoirement être précisée dans le contrat de location.

Charges locatives : quelles sont-elles ? 

La répartition des charges locataire-propriétaire est très encadrée. Les charges locatives sont d’ailleurs exhaustivement listées dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles concernent essentiellement les logements situés dans un immeuble collectif :

• L’entretien et le nettoyage des parties communes de la copropriété, qui incluent le personnel dédié mais aussi les produits d’entretien, l’électricité et l’eau ;
• L’entretien et la maintenance de l’ascenseur ;
• L’entretien des parties extérieures, comme les espaces verts mais également les abords de l’immeuble, le parking ou les allées de circulation ;
• Certaines taxes, dites locatives, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Lorsque le chauffage ou l’eau sont collectifs, la provision sur charges en tient également compte puisqu’il s’agit d’une dépense locative. Une fois les charges locatives imputées comme il se doit au locataire, le reste des charges est évidemment dû par le propriétaire, qui est tenu de s’en acquitter. 

À retenir :

• Un budget prévisionnel des charges de copropriété doit être établi annuellement et soumis au vote des copropriétaires réunis en Assemblée Générale ;
• Les charges de copropriété regroupent les charges générales, spéciales et exceptionnelles ;
• La constitution d’un fonds de travaux est obligatoire dans de nombreux cas depuis le 1^er janvier 2017 ;

Certaines charges de copropriété sont récupérables sur le locataire, forfaitairement ou par le biais d’une provision sur charge.